不動産投資 初心者の不安「ＴＯＰ５」に答えます！
不動産投資 初心者の不安TOP5
私は、不動産投資の相談をたくさん受けますが
これから始めようという方が
不安に感じること・相談に来ることは、
共通化しています。
これをシェアすることによって、
少しでも和らげば良いかと思います。
不動産投資は、大きなお金が動きます。
多くの方は初めてなんです。
学校で習うこともないし、
不安に思うのは当然ですし、
色々感じるのは、当たり前なんですよね。
それをあらかじめ知っておけば
違ってくると思います。
今回の記事では、
不動産投資 初心者の不安「ＴＯＰ５」に答えます！
についてお話しをしていきます。
ぜひ不動産投資を考えている方
これから始めるという方には、
最後までご覧ください。
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不動産投資 初心者の不安「ＴＯＰ５」に答えます！
冒頭で
不動産投資 初心者の不安「ＴＯＰ５」に答えます！
というお話しをしました。
私自身も不動産投資を15年やってきて、
最初のころは不安だった項目が結構ありました。
多くの方から色々聞いて、
その中で特に多い不安要素5個を
ランキング形式で挙げていこうと思います。
『第5位』 本業が忙しくて管理・運営が出来ないのではないか
サラリーマンとか本業を持っている方が
前提なんですが皆さんそう思いがちです。
アパートを持つと何か色々起きそうです。
初めてのことを色々やらなきゃいけない。
しかも突発的なことも起きるとか
お金にまつわることも色々起きそうです。
この不安は、当然だと思います。
でも安心してください。
不動産投資は、買った後の運営というのは、
ほとんどのケース管理会社に全面委託するんです。
管理会社というのが全国各地にたくさんあるので
それが見つからないことは、ありません。
管理会社
家賃の3～5％を支払うことで入居付けや日々の清掃、
集金や入退去の契約手続きなどを委託することが可能です。
何もやることはないです。
ただもちろん空室が出たとか何か特別な修繕などが
発生したらやり取りがあります。
それに対してこちらがチェックして、
指示して打ち合わせをするぐらいです。
実際に手を動かすのは、管理会社です。
例えば私は、もう15年やっていて
85室を持っています。
不動産投資にかけている時間
打ち合わせは、電話やLINEのやりとり
入金の確認等々で
トータルで年間たったの2時間です。
それほど運営は何もすることがない。
購入するとかは別ですけど
管理運営・維持するという
意味ではそれぐらいです。
心配は分かりますが大丈夫です。
『第4位』 修繕費が莫大になって大変な負担にならないか
建物を持つわけですし、どこか壊れたり。
古くなったものを新しくするとかで
お金が出ていくのではということがあると思います。
これに対しては2つほどお伝えしたいことがあって、
まず購入する時にある程度修繕がされた状態のものを買いましょう。
これは、もう当然と言えば当然
理屈に合うと思いますが意外にちゃんと
出来ていない人もいたりするんです。
新しければ良いわけじゃないし、
古ければダメじゃなくて、
前のオーナーさんがどれだけ手間とお金をかけて、
定期的にメンテナンスや修繕をやってきたか？
やってなかったものというのは、全然違うんです。
一番いいのは、購入する直前とまではいかないけど
1～2年前に外壁とか屋上とか
お金がかかるものが修繕に入っていると一番良いですね。
5～6年前の状態であっても良いと思いますが
程度を確認して
購入することがまず大事になってくると思います。
あともう1点は、修繕とかそういうのは、
どこが故障してということがあると思いますが
経年劣化と呼ばれるものもあります。
経年劣化というのは、日数が経つにつれて、
じわじわと古くなっていくというものもあるんです。
強風・台風・大雨などで
雨どいが壊れたとか外壁傷ついたとか
地震でクラックというひびが入るんです。
あとは例えば自転車がぶつかって傷ついたといった
事故みたいなのは保険が出ます。
『各種保険を活用する』
それをうまく活用してやるとちゃんとカバーできます
これ知らない人います。
火災保険というのは、火災だけじゃなくて、
自然のそういったことで起きる故障や事故。
自転車がぶつかったとか
わざとじゃないものに対しては、
下りる可能性が非常に高いので
これは申請する必要があります。
これは、申請しないと保険会社からは、
100％言ってきません。
こっちから言わないといけません。
だから活用すべきなんですね。
割とこういったものも活用すると
そんなに深刻な心配になるほどの
出費というのは出ていかないですね。
みんなそうやっているので
安心していただければと思います。
『第3位』 天災の被害に遭わないか
天災
つまり地震とか大きい台風が来たりとか
洪水とかになって大変なことに
なったりしませんかという不安。
これもわかりますよね。
日本は天災が多いし、これに対しても２つ。
お伝えしたいことがあって、
まずは１つは購入するときに
ある程度それを見定める必要がありますよね。
『購入時に災害に強いか見定める』
例えばハザードマップというのがありますよね？
それは、ちゃんと確認すべきですよね。
水に浸かりやすいエリアとか
過去に浸かったエリアとか
役所とかに行けばあるので
ネットでも今は見られますし、
それは、最低限確認しましょう。
あとは、海の近くや川の近くは、
ちょっと避けた方が良いですね。
他にも物件はあるので本当に綺麗で
「これ気に入った」と思っても
そこは心を鬼にしてというか
他にもあるので恋愛と一緒ですよね。
「これだけ」とあまり思わないように
2つ目は、これも保険が効きます。
『災害にも保険が適用できる』
洪水とかましてや地震とか
ただオプションになっているものも多いので
地震とかは、特にオプションなので
保険に入っていた方が良いですよね。
そんなに大金でもないし、安心料にもなりますからね。
『第2位』 毎月ローンを払い続けられるか不安
これもよくわかりますね。
私もそうでした。
最初の物件を買うときなどは、
前日までやるかやらないか迷ったくらいですからね。
ローンの払う額と家賃で入ってくる額の間には、
差があるんですね。
退去が出て空室が11ヵ月続いたとかになったとしても
ローン支払額と家賃収入がグッと近づいて
ローンの額より家賃収入が減って
手出しを出さなきゃいけない。
そういった事態になることは、そうそうないです。
ある程度立地の良いところで
ということで考えていくと国内では40％とか30数％とか
駅近の新築なら25％だったりします。
よほどの事故・事件でなければ
払い続けることになって
にっちもさっちもいかなくなる
ということはないです。
よく年度末にあるかもしれませんが
10部屋中3部屋が転勤で
出て行ってしまってとか
1ヵ月でこの月は手出しがあった
ということがあったかもしれませんが
でもまた埋めると4～5月から
元に戻ってプラスにできますから
年間で見るとマイナスに
なるなんていうのは本当にない。
もちろんゼロとは言いませんけどそうそうない。
または、そういった物件を買うべきですよね。
『第1位』空室だらけにならないか
まず空室は出るものなんですよ。
起きるものです。
転勤とか結婚といった理由で
一定期間・一定数出るんですね。
例えば10部屋あったら年に1人とか
あるわけなんですけども
大事なことはそこでまず慌てないことです。
悩んでもしょうがないので
そして対策を取ることが大事で
この対策というのが色々定番というのがあるんです。
これだけ不動産賃貸業と言ったら良いでしょうか？
この産業と言ったら良いでしょうか？
古くは江戸時代。
もっと前からあると言われているんですけど
家を建てて人に貸して家賃をいただくという
入居付けをするための
ノウハウというのがあるんですよ。
『入居付けのためのノウハウ① ステージング』
例えばステージングと言って
部屋に家具とかカーペットを引いたり
ある程度、人が住んでいる状態の物を少し入れておいて、
内覧で見た人が何もないところよりも
絶対に良く見えるじゃないですか。
これは結構効くんです。
部屋を探している方は、
3つ4つ5つと見て歩くんですけど
そんなに大差はないんですよね。
同じ価格帯とか家賃
あとは、広さとか探すので
だいたい似たり寄ったりになるんです。
そこでいかに秀でるか
そこでそういったものを用意しておく。
場合によっては、
「入居していただいたら」
「決めていただいたらこのまま残します」
というケースもあったりします。
引き上げる場合でも全然問題ないです。
『入居付けのためのノウハウ② フリーレント』
後は例えばフリーレントと言って、
3月から入るけど今1月だとして
でも部屋を押さえたいから
「2月から契約をさせてください」と
つまり「この2月の1ヵ月分は無料にしてくれませんか？」
といった話。
これは、フリーレントといってサービスですよね。
これはよくやる手です。
特に今言ったような2～3月の繁忙期。
人の出入りが激しい時によくやります。
まとめ
今回の記事では、
不動産投資 初心者の不安「ＴＯＰ５」に答えます！
という内容でお話をしました。
最後にお話ししたいのは、
家賃を下げるのは最後の最後
家賃はできるだけ下げない方が良いと思います。
家賃は、いったん決めたらずっとそれが続きます。
2年3年5年10年住むかもしれません。
トータルで行くと
大きな額になっていくこともあるので
それだったらまだフリーレントの方が良いですね。
今あげた5つの不安要素の他にも不安はありますが
わからないことがあればご相談頂ければと思います。
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