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【みな知らない】不動産投資で得られる5つの収入源

2020.10.06
【みな知らない】不動産投資で得られる5つの収入源

不動産投資で得られる5つの収入源。



不動産投資で収入源というと

家賃収入が毎月あって、

ローンの返済を引いて、

そして残る手残り。



いわゆる「キャッシュフロー」



それだけしかないような

言い方をする人が

ほとんどですが

実はそうではないんです。



私は、それらのことを

「5つの収入源」と言っています。



今回の記事では、

 

【みな知らない】不動産投資で得られる5つの収入源

についてお話しをしていきます。



5つの収入源には、

どのようなものがあるのか?

これから詳しく解説しますので

是非、最後までご覧ください。



▼動画でご覧になりたい方はコチラから▼ 

https://www.youtube.com/watch?v=z16o2EaNKv0






【みな知らない】不動産投資で得られる5つの収入源



冒頭で

【みな知らない】不動産投資で得られる5つの収入源

というお話しをしました。

 

まず1つ目の収入源。

それは、「キャッシュフロー」



私の物件の例でご説明します。



例えば私が所有している

新築RC 1億円のアパート。



私の場合収入から

色んな支出を引いた手残りが約2%。



1億円の2%なので

年間200万円残ります。



2つ目の収入源は、「含み益」



私は、含み益と呼んでいます。

株や金融商品で付き合う言葉ですが

不動産投資でも使えると思いました。

銀行のローン返済は、

毎月毎月行っていると

どんどん減っていきますよね。



私の場合だと

35年間のローンがあるので

35年後には、「0」

になります。



でも物件の価値は、

それよりもずっとスローペース。



少しづつ物件も古くなっていくので

下がっていくんですけど

例えば35年経っても「0」

には、なりません。



今のモデルケースは、

新築なので35年後

どうなるかということです。



今と同じ市場だとしたら調べたんです。



同じような物件で調べてみると

築35年で大体6500~7500万円で

売れることがわかりました。



間とって7000万円で計算すると

35年後ローンが無くて、

7000万円で売れたら

7000万円丸々

私の利益になるんです。

税引き前ですが、、、。



年間にすると

どのくらい含み益が貯まるのか?



これは、リニアじゃないですけど

7000万円を35年で割り算すると

毎年200万円。

ということは、2つ目の含み益でも

毎年200万円貯まっている

ということになりますね。



3つ目の収入源は、「節税効果」



サラリーマンの方は、

本業で収入が700万円だとすると

源泉徴収とか税金を払っていて、

不動産投資で物件を持つと

物件の方で帳簿上

マイナスになることが多々あります。



減価償却とかいろんな経費を

算入できるんですね。



確定申告するときに

建物を毎年何%償却するという

数字上の経費として扱えるんです。



そうすると

本業の収入が700万円であれば

帳簿上で300万円マイナスだとすると

自分の収入が400万円になって

確定申告すれば

春先くらいには、

源泉徴収で徴収された

税の一部が戻ってくるんです。



これは、年収によって

違って来るんですが

私の当時を振り返ると

1億円の物件を持って

30万円くらい戻ってきました。

年間30万円です。



4つ目の収入源は、「生命保険の代わりになる」



生命保険を解約すると

元々毎月払っていた生命保険の掛け金が

払わなくなるのでプラスになりますよね。



どうしてなのか?

それは、アパートがあると

ローンを借りるときに

「団体信用生命保険」

に入ることになるんですね。



団体信用生命保険というのは、

自分に万が一があったときに

残された家族が

返済されるのは、大変なので

その保険で残ったローンが

0になる保険のこと。



万が一があったときに

アパートは、残るので

それを売ってお金に変えてもいいし、

家賃を受け取って続けてもいい。

つまり万が一のための保証ができているので

生命保険を解約する人が多いんです。

もちろん私も解約しました。



だから毎月3万円くらい払っていたのが

0になったのでプラスになったのと

同じです。

 

これも収入みたいなものです。



年間30万円とすると

年間30万円プラス。

10年間で300万円。

20年間で600万円です。



5つ目の収入源は、

「他の運用に再投資して増やす」



以前もお話ししましたが「ファンド」



家賃を

「キャッシュフロー」で受け取って、

サラリーマン続けながら丸々自由なお金です。

それを銀行に置いといても増えないので

何かの運用とか投資に回して

増やした方がいいですよね。



私の場合、計算が難しいんですけど

平均で年間100万円くらいの利益。



1億円の物件があったら

これで100万円ですよね。

 

これまで説明した

5つの収入源をまとめると

 

①キャッシュフロー=200万円

②含み益=200万円

③節税=30万円

④団体信用生命保険=30万円

⑤運用=100万円



計 560万円

10年間=5600万円

20年間=11200万円



毎年「利益価値を受け取っている」

ということになるんです。



しかも1棟でこの効果です。



私は、大体1億円前後のものを

5棟持っているので

5倍になります。



そういう考え方が

すごい大事だし、

そう考えると

不動産投資って本当に有利だな

と思うんです。



「1億円の物件だから」って

思われるかもしれませんけど



5000万円の物件だったら

ざくっと半分にすればいいんです。



それを2つ、3つと増やしていければ

10年、20年って

長いスパンですから

何千万円とか何億円とかっていう価値を

受け取れるようなお話

ということをわかって欲しいです。



キャッシュフローが

あまり出ていないような物件

というのもあるんです。



立地がすごくいいとか新しいとか

でもそれは、含み益が凄い出るので

トータルで見ると結構いい。



逆もあります。

キャッシュフローが凄い出るような物件でも

含み益があまり出にくい物件もあります。



これトレードオフなんですよ。




まとめ




今回の記事では、

【みな知らない】不動産投資で得られる5つの収入源

という内容でお話をしました。



さらに言えば

6つ目と7つ目もあります。



不動産投資のノウハウは貴重だし、

やりたい人が増えてきているので

そこにコンサルとか

「教える」「教えてあげる」

それによってコンサル費を受け取って、

収入を得るという事ももちろん可能です。



今は、インターネットの時代なので

・YouTube

・ブログ

 

そういうので情報発信して、

そこで収入を得る。

ということをやろうと思えばできますよね。



あと「出版」等の「印税」

これも発信ですよね。



そういうので

6つ目、7つ目という可能性もあります。

あと付け加えたいのは、

1つ目から5つ目までは、ほとんど

労力がかからないということです。



アパートの運営というのは、

管理会社に100%任せることが出来るし、

あとは、確定申告は税理士さんに

お願いすればいいので

本当にサラリーマンの仕事を続けながら

できるんですよね。



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